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DGi4 – Information des acquéreurs et des locataires d’un bien immobilier

Dernière mise à jour : février 2014

Sommaire :

 

1  L’obligation d’information des acquéreurs et des locataires sur les risques naturels, miniers et technologiques majeurs (IAL)

Lors de toute transaction immobilière, le vendeur ou le bailleur d’un bien bâti ou non bâti doit désormais annexer les documents suivants au contrat de vente ou de location :

  • selon la localisation du bien, un état des risques naturels et technologiques ; s’il s’agit de la vente d’un immeuble bâti, cet état fait partie du dossier de diagnostic technique (articles L.271-4 / 5 du Code de la construction et de l’habitation) qui doit également en comprendre d’autres : selon les cas, risque d’exposition au plomb, présence ou absence d’amiante, présence de termites, état des installations intérieures de gaz et d’électricité, diagnostic de performance énergétique, contrôle des installations d’assainissement non collectif ;
  • quelle que soit sa localisation, mais seulement en cas d’immeuble bâti, une information écrite sur les sinistres subis par le bien ayant donné lieu à indemnisation au titre des effets d’une catastrophe naturelle ou technologique, reconnue comme telle par un arrêté interministériel pendant la période où le vendeur ou le bailleur a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé par écrit lors de la vente du bien.

En cas de non-respect de ces dispositions, l’acquéreur ou le locataire a la possibilité de demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix.

 

1.1  Etat des risques naturels, miniers et technologiques

L’obligation d’information concerne uniquement les biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), prescrit ou approuvé, par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), prescrit, appliqué par anticipation ou approuvé, ainsi que dans les zones de sismicité 2, 3, 4 ou 5 (article L. 125-5 du Code de l’environnement) ; elle ne concerne par ailleurs que les risques pris en compte dans les documents précédemment cités.

Cette disposition s’applique également en matière de plan de prévention des risques miniers (PPRM), prescrit ou approuvé, dans la mesure où celui-ci emporte les mêmes effets qu’un PPRN (article L.174-5 du Code minier).

Le préfet doit établir (et tenir à jour) par arrêté :

  • d’une part, la liste des communes concernées par ces règlementations ;
  • d’autre part, pour chacune de ces communes :
    • la liste des risques naturels prévisibles, des risques miniers et des risques technologiques correspondants auxquels elle est exposée sur tout ou partie de son territoire,
    • la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer ;

A l’arrêté préfectoral, est annexée par commune une fiche synthétique accompagnée des extraits pertinents des documents de référence.

Les arrêtés et pièces annexes peuvent être consultés dans les mairies des communes intéressées ainsi qu’à la préfecture (avec, en outre sur le site de celle-ci, mise à disposition des informations nécessaires à l’établissement de l’état des risques) et dans les sous-préfectures du département. Ils sont également portés à la connaissance de la Chambre départementale des notaires (articles L.125-5 et R.125-23 / 27 du Code de l’environnement).

MEDDTL, Modèle 2013 d’état des risques naturels, miniers et technologiques, 2 p. Téléchargeable ici en pdf et sur les sites des préfectures.

 

Jurisques 2013, fiche 4 : Obligation d’information des acquéreurs et des locataires sur les risques sur le site prim.net

 

1.2  Information sur les sinistres subis par le bien bâti ayant donné lieu à indemnisation

Le préfet fixe également, par arrêté, pour chaque commune concernée, le ou les arrêtés portant ou ayant porté reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique sur le territoire de la commune ; ceux-ci peuvent être consultés dans les mêmes conditions que précédemment (articles L.125-5 et R.125-24 du Code de l’environnement).

A partir de cet état ou de la déclaration pré-renseignée par commune sur les sinistres indemnisés (accessible à partir de prim.net), le vendeur ou le bailleur de tout immeuble bâti doit indiquer si celui-ci a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité soit au profit de lui-même soit au profit d’un précédent propriétaire de l’immeuble dans la mesure où il a été lui-même informé du sinistre.


Site Ma commune face aux risques sur prim.net

 

Jurisques 2013, fiche 5 : Obligation d’information des acquéreurs et des locataires d’immeubles bâtis ayant subi un sinistre sur le site prim.net

 

1.3  Types d’actes et de contrats concernés ou non

La circulaire du 27 mai 2005 relative à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs apporte diverses précisions :

  • d’une part, sur les types d’actes et de contrats concernés :
    • promesses unilatérales de vente ou d’achat,
    • contrats de ventes,
    • contrats de vente en futur état d’achèvement (VEFA),
    • contrats écrits de location de biens immobiliers, bâtis ou non, y compris tout type de contrat donnant lieu à un bail locatif « 3, 6, 9 ans »,
    • locations saisonnières ou de vacances,
    • locations meublées,
    • cessions gratuites, échanges avec ou sans soulte, donations, partages successoraux ou actes assimilés, baux emphytéotiques, etc. ;
  • d’autre part, sur les types d’actes et de contrats non concernés :
    • contrats de construction de maisons individuelles sans fourniture de terrain,
    • contrats de location non écrits (baux oraux),
    • contrats de séjours avec services (hôtels, foyers, maisons de retraite…),
    • ventes dans le cadre de procédures judiciaires,
    • transferts de propriété dans le cadre de procédures de préemption, de délaissement ou d’expropriation,
    • ventes de parts de sociétés civiles immobilières (SCI).

     

MEDDE, Risques naturels, miniers et technologiques – Acquéreurs et locataires : tout savoir sur vos droits, 2013, 7p. Téléchargeable ici en pdf et sur prim.net

 

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2  Voies d’information des acquéreurs et des locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs, hors IAL

L’état des risques naturels, miniers et technologiques n’informe que sur les risques pris en compte dans un plan de prévention des risques (prescrit, appliqué par anticipation ou approuvé) et sur la qualification des zones de sismicité imposant notamment des dispositions constructives. La déclaration sur les sinistres subis (et connus), qui ne concerne que les immeubles bâtis, porte par contre sur l’ensemble du territoire.

Or une propriété peut être concernée par des risques non pris en compte dans l’IAL (risques non traités dans un PPR ou/et risques pris en compte mais non actualisés – cf. par exemple « vieux R.111-3 ») qu’il est très souhaitable, voire nécessaire, de connaitre et d’intégrer dans tout projet d’aménagement ou toute transaction.

La réglementation prévoit d’ailleurs diverses autres obligations d’information, dont les principales sont rappelées ci-après.

 

2.1  Information préventive, notamment sur l’existence de risques naturels et technologiques ne figurant pas dans l’état IAL

Les fiches spécifiques du Mémento relatives aux différents risques notamment naturels mentionnent les principales bases de données existantes, qu’il s’agisse de données historiques ou d’études sur les phénomènes et aléas. Celles-ci peuvent constituer une source de renseignements complémentaires, certes dispersée.

Les documents informatifs, en particulier ceux ayant fait l’objet d’un porté à connaissance préfectoral (PAC), sont pris en compte par les élus lors de l’élaboration des documents d’urbanisme. Toutefois, des connaissances nouvelles (à travers de cartes d’aléas ou d’expertises spécifiques) ont pu être acquises postérieurement ; par ailleurs, certaines des informations transmises peuvent essentiellement concerner des dispositions constructives, donc non prises en compte dans les POS et PLU (cas par exemple du phénomène de retrait-gonflement des argiles) ou dans les cartes communales.

Dans les communes où l’élaboration d’un document d’information communal sur les risques majeurs (DICRIM) est obligatoire, celui-ci donne généralement une assez bonne vision globale de la problématique risque, qu’il est néanmoins souvent souhaitable d’approfondir ensuite au vu des documents spécifiques.

Le site « Ma commune face aux risques », cité précédemment (voir § 1.2), peut également être une source de renseignements utiles.


Fiche R7 : Responsabilités du maire en matière d’information préventive

 

2.2  Information sur l’existence de risques à partir des documents d’urbanisme

Dans le domaine des risques, les servitudes d’utilité publique (SUP) concernent notamment, outre les PPR, les zones directement exposées, situées à l’aval d’installations à risques (par exemple : sites nucléaires, installations Seveso seuil haut, ouvrages hydrauliques) ou les zones réservées à des aménagements de prévention (par exemple : zones d’expansion de crues).

Ces diverses servitudes ont généralement été prises en compte lors de l’élaboration du zonage du plan d’occupation des sols (POS) ou du plan local d’urbanisme (PLU) ; d’autres ont pu être instaurées postérieurement à l’élaboration ou à la révision du document d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme (CU) a pour but de renseigner en particulier sur les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, dont les SUP (article L.410-1 du Code de l’urbanisme).

La consultation du document d’urbanisme (PLU ou POS, et plus particulièrement des documents graphiques, du règlement ainsi que de l’annexe relative aux SUP ; carte communale) est donc indispensable pour connaitre les conditions exactes d’occupation du sol au droit d’une parcelle déterminée et, le cas échéant, les risques pris en compte au niveau communal (par exemple du fait de servitudes ou, en l’absence de PPRN, par intégration d’une carte d’aléas).


Fiche R4 : Servitudes d’urbanisme et d’utilité publique

 


Jurisques 2013, fiche 30 : Certificat d’urbanisme, sur le site prim.net

 

2.3  Obligation d’information des acquéreurs et des locataires pour toute propriété soumise à l’obligation de débroussaillement et à autres servitudes en vue de la prévention contre les incendies de forêts

Le Code forestier, en son article L.134-16, précise :

  • qu’en cas de mutation, le cédant informe le futur propriétaire de l’obligation de débroussailler ou de maintenir en état débroussaillé ainsi que de l’existence d’éventuelles servitudes résultant des dispositions s’appliquant notamment dans les communes où se trouvent des « bois et forêts classés à risque d’incendie » en application de l’article L.132-1 (par décision administrative, après avis des conseils municipaux intéressés et du conseil général ; départements considérés alors comme à risque moyen) ou des « bois et forêts réputés particulièrement exposés au risque d’incendie » conformément à l’article L.133-1 (32 départements considérés comme à risque élevé) ;
  • qu’à l’occasion de toute conclusion ou renouvellement de bail, le propriétaire porte ces informations à la connaissance du preneur.

Par ailleurs, le Code rural et de la pêche maritime prévoit, dans sa section consacrée à la déclaration d’intérêt général (DIG) ou d’urgence concernant notamment les travaux de défense contre les incendies à enjeu agricole ou forestier, que « Les acquéreurs de biens immobiliers situés dans les zones où la prévention contre les incendies de forêts est imposée doivent être informés des contraintes qu’ils subiront. Celles-ci sont mentionnées dans tout acte notarié ou sous-seing privé. » (article L.151-38-1).


Fiche RN8 : Incendies de forêt

 

2.4  Obligation d’information annuelle des copropriétaires situés dans un secteur de délaissement d’un PPRT

Le décret n° 2012-475 du 12 avril 2012 (modifiant l’article R. 125-24 du Code de l’environnement et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) impose à tout syndic de notifier aux copropriétaires, avant la tenue de l’assemblée générale, un état des lieux actualisé des lots délaissés dans les secteurs où, en raison de l’existence de risques importants d’accident présentant un danger grave pour la vie humaine, un droit de délaissement a été institué par un PPRT.


Fiche DGa5 : Outils fonciers pour délocalisation de biens gravement menacés

 

2.5  Obligation d’information des acquéreurs pour toute propriété ayant été concernée par l’exploitation d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE)

L’article L.514-20 du Code de l’environnement stipule que lorsqu’une ICPE soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur et de l’informer, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de cette exploitation. Si le vendeur en est l’exploitant, il doit indiquer également si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives.

Cette formalité est attestée par l’acte de vente. A défaut, l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.

 

2.6  Obligation d’information des acquéreurs et des locataires pour toute propriété incluse dans le périmètre d’une association syndicale de propriétaire

Lorsqu’un immeuble est inclus dans le périmètre d’une association syndicale (AS) de propriétaires, toute mutation doit faire l’objet d’une notification par le notaire au président de l’association ; le cédant doit par ailleurs informer le futur propriétaire de cette inclusion ainsi que de l’existence éventuelle de servitudes et le propriétaire doit en informer le locataire à l’occasion de toute conclusion ou renouvellement de bail (article 4 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires).

Les AS (et notamment les ASA) sont fréquentes en matière de prévention notamment contre les inondations ou contre les incendies de forêt ; dans ce dernier cas, la disposition de l’ordonnance de 2004 ci-dessus citée est rappelée par le Code forestier (article L.131-5).

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3  L’obligation d’information des acquéreurs sur les risques miniers, hors IAL

Le Code minier, en son article L.154-2, instaure une obligation d’information pour tout vendeur d’un terrain sur le tréfonds duquel une mine a été exploitée. Celui-ci  doit également informer, dans la mesure de ses connaissances, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.

A défaut, l’acheteur peut choisir soit de poursuivre la résolution de la vente, soit de se faire restituer une partie du prix. Il peut aussi demander, aux frais du vendeur, la suppression des dangers ou des inconvénients qui compromettent un usage normal du terrain lorsque le coût de cette suppression ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de la vente.

Le Code minier précise en outre que ces dispositions s’appliquent également à toute mutation immobilière autre que la vente.

Par ailleurs, le décret n°2006-649 du 2 juin 2006 relatif aux travaux miniers, aux travaux de stockage souterrain et à la police des mines et des stockages souterrains dispose (article 27) que « Tout exploitant est tenu : (…) 3° De tenir dans ses bureaux, à la disposition des propriétaires, les plans des travaux souterrains effectués sous leur propriété ou sous leurs abords ainsi que les plans de surface correspondants ; 4° De tenir de même à la disposition des maires les plans des travaux souterrains et les plans de surface se rapportant à leur commune ».

Cette obligation de renseignement minier s’impose à l’exploitant tant que celui-ci est détenteur du titre minier, situation devenant de plus en plus rare.

Lorsque l’exploitant a disparu ou que le terrain, objet de la demande de renseignement minier, concerne une concession renoncée, l’information, si elle existe, est disponible :

  • à la mairie, si une carte d’aléas a été réalisée par le Groupement d’intérêt Public (GIP) GEODERIS, constitué entre le Bureau de recherches géologiques et minières (BRGM) et l’Institut national de l’environnement industriel et des risques(INERIS), et que celle-ci  a été transmise par la direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL) au préfet qui l’a portée à connaissance en application de l’article L. 121-2 du Code de l’urbanisme ;
  • au département de prévention et de sécurité minière (DPSM) du BRGM, sur la base des archives de l’exploitant, si celui-ci était Charbonnages de France (CdF), Mines de potasses d’Alsace (MDPA) ou Mines d’or de Salsigne ;
  • à la DREAL, pour les autres cas et dans la mesure des archives disponibles.

 


Page sur la Prévention et sécurité minière sur le site du BRGM

 


Site de l’INERIS

 


Site de Géodéris

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