Les servitudes constituent des charges existant de plein droit sur des immeubles (bâtiments ou terrains), ayant pour effet soit de limiter, voire d'interdire, l'exercice des droits des propriétaires sur ces immeubles, soit d'imposer la réalisation de travaux. Il existe différentes catégories de servitudes pouvant affecter l'utilisation du sol.

I - Servitudes de droit privé

Elles n'ont, en principe, pas d'effet en droit de l'urbanisme puisque les autorisations d'occupation ou d'utilisation du sol sont toujours délivrées sous réserve des droits des tiers.

II - Servitudes d'urbanisme

Ce sont celles qui trouvent leur fondement dans le Code de l'urbanisme. Elles peuvent s'appliquer à l'ensemble du territoire national, par exemple celles tirées des dispositions impératives du Règlement National d'Urbanisme (RNU), (bien que leur violation ne soient pas constitutive d'infraction), ou à certaines parties du territoire : POS, plan d'aménagement de zone (PAZ), plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Certaines servitudes d'urbanisme procèdent d'une législation séparée du Code de l'urbanisme, comme, par exemple, les servitudes de reculement résultant des plans d'alignement.

III - Servitudes d'utilité publique

Les servitudes d'utilité publique sont distinctes des servitudes d'urbanisme : elles sont instituées dans un but d'utilité publique, selon les règles propres à chacune des législations en cause, législations distinctes, extérieures et indépendantes du Code de l'urbanisme sauf hypothèse de la servitude de passage le long du littoral qui, bien qu'appartenant à la catégorie des servitudes d'utilité publique, est instituée par l'article L. 160-6 du Code de l'urbanisme. Certaines de ces servitudes peuvent, de plus, affecter directement l'utilisation des sols, d'autres étant sans incidence immédiate de ce point de vue (par exemple servitudes liées à la loi du 29 décembre 1979 relative à la publicité, ou à la loi du 27 septembre 1941 concernant les fouilles archéologiques, etc.). Pour cette raison le législateur a pris en compte l'existence de ces servitudes, essentiellement, dans le cadre des plans d'occupation des sols. Il en a donné une liste formalisée. Dans ces conditions, il y a peu de difficultés, pour savoir si l'on est ou non en présence d'une servitude d'utilité publique affectant l'utilisation du sol, il suffit de se reporter à la liste telle qu'elle figure dans le Code de l'urbanisme.

La liste des servitudes d'utilité publique qui affectent l'utilisation des sols est fixée, conformément à l'article L. 126-1 du Code de l'urbanisme par décret en Conseil d'Etat.

Cette liste est donnée par l'article R. 126-1 du Code de l'urbanisme qui en distingue 4 grandes catégories :

• les servitudes relatives à la conservation du patrimoine,
• les servitudes relatives à l'utilisation de certaines ressources et équipements,
• les servitudes relatives à la défense nationale
• les servitudes relatives à la salubrité et à la sécurité publique.